在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷的今年,一線城市的土地成交金額卻已刷新歷史紀(jì)錄,目前已經(jīng)突破3000億元大關(guān),高于去年同期,全年更有希望達(dá)到3500億元。土地成交金額的連破紀(jì)錄,以及連日來(lái)宋衛(wèi)平和孫宏斌就綠城股權(quán)一事的爭(zhēng)端,不禁讓業(yè)界揣測(cè):房地產(chǎn)市場(chǎng)是否見底回暖?
一個(gè)證據(jù)是,龍湖地產(chǎn)集團(tuán)品牌及營(yíng)銷部總經(jīng)理袁春曾表示,龍湖拿地的時(shí)間,往往是市場(chǎng)反彈之初。近日,龍湖地產(chǎn)成功以總價(jià)37.8億元,競(jìng)得廣州市天河?xùn)|奧體板塊的兩幅土地;本月初,龍湖還在成都拿地。另一個(gè)證據(jù)是,中國(guó)指數(shù)研究院[微博]11月17日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資訊監(jiān)測(cè)報(bào)告(2014.11.10~11.16)》顯示,僅第46周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企就拿地20宗,投入金額194億元,除龍湖外,金地、華潤(rùn)等巨頭也紛紛出手。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),房企融資規(guī)模擴(kuò)大以及各地出臺(tái)的救市政策,都是促成土地市場(chǎng)活躍的重要因素。但面粉漲價(jià)是否意味著面包一定會(huì)漲價(jià),還有待進(jìn)一步觀察。
沉寂許久的土地市場(chǎng)似乎又要“發(fā)燒”了。
11月19日,位于上海市黃浦區(qū)外灘金融集聚帶核心位置的董家渡13、15號(hào)地塊以248.5億元,被中民投聯(lián)合外灘投資、佳渡置業(yè)拍走,刷新去年上海徐家匯中心地塊217.7億元的拍賣紀(jì)錄,是今年以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)成交額最高的地塊。而就在同一天,備受關(guān)注的浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)地塊,也拍出了13092元/平方米的樓面價(jià),溢價(jià)率高達(dá)105.11%,刷新了區(qū)域樓面價(jià)的最高值。
在央行[微博]“930新政”的刺激下,樓市刮起陣陣暖風(fēng),而土地市場(chǎng)翹尾的跡象也十分明顯。“隨著9月末央行房貸新政的出臺(tái),樓市成交顯著回升,開發(fā)商年末的拿地意愿亦大為增強(qiáng),不理性拿地又有抬頭的傾向。”德佑地產(chǎn)分析師趙葆根在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)如是說(shuō)。
全年有望突破3500億元/
董家渡地王的誕生將年末上海土地市場(chǎng)推至高潮。不單是上海,北京、廣州等地的土地市場(chǎng)也在加速回暖。
根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),截至11月18日,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住宅土地成交價(jià)全面刷新歷史紀(jì)錄,不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史記錄,也是有史以來(lái)首次突破3000億元大關(guān),達(dá)到了3037.9億元,全年更有望突破3500億元。
從樓面價(jià)看,2014年截至11月18日,四大一線城市成交的188宗住宅土地平均樓面價(jià)高達(dá)11892元/平方米,較2013年的7571元/平方米上漲高達(dá)57%。
土地市場(chǎng)升溫的背后則是房企不斷加快的拿地腳步。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理近期房企拿地情況發(fā)現(xiàn),11月以來(lái),20大標(biāo)桿房企中,遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、保利、金地、中海、龍湖、綠城等企業(yè)都已出手拿地;從9月開始,包括萬(wàn)科等標(biāo)桿房企已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地。11月截至16日,20大標(biāo)桿房企拿地額度已經(jīng)超過262億元,全月有望再次突破300億元。
“標(biāo)桿房企之前不拿地,主要是因?yàn)槿?kù)存。但不拿地的舉動(dòng)對(duì)土地市場(chǎng)的影響越來(lái)越大,導(dǎo)致地方政府的財(cái)政壓力逐漸增大。最近部分城市的土地價(jià)格開始下調(diào),加上地方政府救市政策的疊加,預(yù)計(jì)在土地市場(chǎng)降溫半年之后,部分企業(yè)可能又將開始抄底拿地。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受記者采訪時(shí)指出,但不同于三四線城市,一線城市土地市場(chǎng)依然維持高熱度。
張大偉進(jìn)一步指出,隨著各類救市政策的出現(xiàn),加上部分企業(yè)的抄底行為,預(yù)計(jì)四季度部分熱點(diǎn)地塊的拍賣競(jìng)價(jià)將比三季度更加激烈。
市場(chǎng)已現(xiàn)大規(guī)模回暖苗頭/
土地市場(chǎng)的升溫早已傳導(dǎo)至商品房銷售,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的狀況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象:10月,二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)12個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)回升,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)也連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)小幅上升。
近日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了北京多個(gè)在售項(xiàng)目,明顯感覺到售樓處的“溫度”有所上升,看房的人以及來(lái)店咨詢的購(gòu)房者數(shù)量都明顯增加。
“現(xiàn)在一天的來(lái)電訪問量趕上之前一個(gè)禮拜的量。”北京某在售項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō),伴隨著央行“930新政”、公積金貸款政策松動(dòng)等疊加效應(yīng)逐步釋放,購(gòu)房者的消費(fèi)信心上揚(yáng)。與此同時(shí),開發(fā)商整體的項(xiàng)目促銷和打折活動(dòng)也比較豐富,使得現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)處于相對(duì)低位。
不光是剛需項(xiàng)目,改善型需求的釋放同樣刺激了中高端市場(chǎng)。記者走訪了位于海淀區(qū)的多個(gè)高端項(xiàng)目,保利·海德公園、華潤(rùn)萬(wàn)橡府、五礦萬(wàn)科如園、京投銀泰琨御府等,盡管都屬于千萬(wàn)級(jí)豪宅,但項(xiàng)目售樓處依然有不少前來(lái)看房咨詢的消費(fèi)者。
“今年開盤的位于海淀的多個(gè)高端項(xiàng)目銷售額都將突破20億元大關(guān)。”上述某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,包括萬(wàn)柳書院在內(nèi)的上述五大高端項(xiàng)目預(yù)期銷售額將突破100億元。
北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁在接受記者采訪時(shí)曾表示,對(duì)于千萬(wàn)元級(jí)別的豪宅來(lái)說(shuō),20億元的銷售總額意味著要銷售200套左右,況且,單價(jià)50000元/平方米以上的高端項(xiàng)目,很難像剛需盤一樣快速去庫(kù)存。
然而,央行“930新政”的出臺(tái)無(wú)疑加大了樓市去化的信心。
9月30日,央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,對(duì)個(gè)人住房貸款需求的支持力度大幅提升。《通知》對(duì)首套房再啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn),貸款利率下限也重回2009年的水平。其中,首套房貸款最低首付比例為30%;貸款利率下限為基準(zhǔn)利率0.7倍;二套房已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭,執(zhí)行首套房貸款政策;購(gòu)買三套及以上住房的,在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,放開已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款家庭的多套房貸;同時(shí)放開非本地居民住房貸款限制。
“對(duì)于曾經(jīng)貸過若干次款的高端客戶來(lái)說(shuō),這個(gè)政策是一個(gè)非常重要的需求釋放。”華潤(rùn)萬(wàn)橡府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人秦江向記者表示,首套房認(rèn)定新規(guī)執(zhí)行后,部分高端客戶賣一套房后就湊齊了首付款,然后再貸款購(gòu)房,基本上不需要消耗其現(xiàn)有的存量資金就可以解決改善性購(gòu)房需求,這無(wú)疑將刺激高端項(xiàng)目的成交速度和成交量。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對(duì)記者表示,央行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策,受益最大的是“賣舊買新”的首次改善型購(gòu)房者。據(jù)統(tǒng)計(jì),10月份北京成交均價(jià)在300萬(wàn)~800萬(wàn)元的中端改善型樓盤累計(jì)成交936套,環(huán)比大漲32%。
“在經(jīng)過幾個(gè)月的蓄客期后,中高端改善型樓盤于下半年集中入市,受樓市大環(huán)境影響,入市項(xiàng)目定價(jià)較為謹(jǐn)慎,高品質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套,加之合理的價(jià)格,從供應(yīng)層面為這類房源成交量的上升提供了源動(dòng)力。”任啟鑫說(shuō)。